Taşınmazların Taşınmaz Hikâyesi
Emlakçılığın Dünü ve Bugünü"
Silvan Güneş – Köşe Yazısı
(Fotoğraf: Silvan Güneş)
İnsan, barınma ihtiyacını karşılamak için ilk mağarasına girdiğinde henüz “emlakçı” diye bir meslek yoktu. Fakat o mağaranın girişindeki manzara, güneşin batışını izleme keyfi ya da kış rüzgârından korunma avantajı, şimdiki tabirle “lokasyon” değeriydi. Demek ki işin temeli, insanlık kadar eski.
(Fotoğraf: Silvan Güneş)
Antik çağlarda toprak, sadece barınma değil; güç, iktidar ve servet demekti. Mısır’da Nil kıyısındaki verimli topraklar, Yunan’da liman kentleri, Roma’da ise imparatorluğun stratejik karakolları… Hepsi dönemin “emlak portföyü”nün en kıymetli parçalarıydı. O zamanın “emlakçıları” ise kimi zaman tapınak rahipleri, kimi zaman ise kralların görevlendirdiği kayıt memurlarıydı.
Orta Çağ’da feodal beyler, ellerindeki toprakları genellikle “sharecropping” (ortakçılık) veya “tenant farming” (kiracı çiftçilik) sistemiyle işletirdi. Duyurular köy meydanında, pazar yerlerinde ya da manastır avlularında tellallar tarafından yapılırdı. İngiltere’de 13. yüzyıl manorial kayıtlarında sıkça geçen ifade şudur: ‘To be let for half the yield of the land’ (Toprağın mahsulünün yarısı karşılığında kiraya verilecektir).¹
(Fotoğraf: Silvan Güneş)
Sanayi Devrimi’yle birlikte şehirleşme hızlanınca, emlakçılık gerçek anlamda bir mesleğe dönüştü. 19. yüzyılın sonlarında Avrupa ve Amerika’da ilk emlak ofisleri açıldı; 20. yüzyılda ise “emlakçı” artık kravatlı, elinde çantasıyla ev gezen, fiyat pazarlığı yapan bir profesyoneldi.
Türkiye’de emlakçılık, Cumhuriyet döneminde şehir planlamasının gelişmesiyle yaygınlaştı. Önceleri “komisyoncu” ya da “müteahhit dostu” olarak bilinen emlakçılar, zamanla meslek odaları, kanunlar ve teknolojik yeniliklerle daha kurumsal bir yapıya kavuştu. Bugün ise internet ilan siteleri, sanal tur teknolojileri ve drone çekimleriyle “emlakçılık” artık bilgisayar ekranlarından dünyaya açılıyor.
Osmanlı’da Mülkiyet ve Tapu
Osmanlı İmparatorluğu’nda topraklar miri (devlete ait), vakıf ve mülk araziler olarak üç ana kategoriye ayrılıyordu. 15. yüzyıldan itibaren mülk arazilerin alım-satımı mülknâme belgeleriyle yapılıyor, miri araziler ise kira benzeri “icâreteyn” veya “mukataa” yöntemleriyle işletiliyordu.
Tapu işlemleri “Tapu Tahrir Defterleri”ne kaydediliyor, alım-satım belgelerine ise tapu senedi veya tapu hücceti deniliyordu. 1858 tarihli Arazi Kanunnâmesi ile bu kayıt sistemi daha standart hale getirildi.
Örneğin 19. yüzyıla ait bir tapu hüccetinde şu ifade yer alır: “…mezkur arsa, rızaen bey‘ olunup bedeli nakden tesviye kılınmıştır.”
(Yani “söz konusu arsa, karşılıklı rıza ile satılmış ve bedeli nakden ödenmiştir.”)
(Fotoğraf: Muğla Seyir Tepesi)
Fakat ne kadar teknoloji girerse girsin işin özü aynı: Bir insanın hayalini kurduğu evi, dükkânı ya da arsayı ona bulmak… Yani “yer” değil, “yaşam” satmak. Bu da emlakçılığı sadece ticari değil, aynı zamanda sosyal bir meslek haline geldi.
Bugün emlakçılık, internet ilan siteleri, sanal tur teknolojileri ve drone çekimleri ile küresel boyuta taşındı. Ancak özünde hâlâ aynı: Bir insanın hayalini kurduğu evi, dükkânı veya arsayı ona bulmak… Yani yalnızca taşınmaz değil, bir yaşam alanı sunmak.
Gelecekte belki Mars’ta arsalar satılacak, belki metaverse içinde sanal gayrimenkuller… Ama insan barınma ihtiyacını hissettiği sürece, emlakçılık tarih yazmaya devam edecek.
Kaynak: ¹
* The Court Rolls of Ramsey, Hepmangrove and Bury, 1268–1600 – İngiltere manorial kayıtları.
* Bloch, Marc. Feudal Society.
